Cristina Capalbo

Con un mercadoinmobiliario en ebullición, el tema tributario es una de las principalespreocupacionestanto de los vendedores como de los compradores a la hora de avanzar en unaoperación de compra-venta de inmuebles. De hecho puede marcarse un antes y undespués tras los cambios legales que introdujo la reforma impositiva y el revaluó de impuestos de2018.

El tributarista Santiago Saénz Valiente titular del estudio homónimo explica que cuando una persona vende casas, departamentos, oficinas y locales comerciales destinados a alquiler es clave verificar cual fue su fecha de adquisición o ingreso a su patrimonio por herencia o donación para conocer su tratamiento impositivo.

"Si es anterior al 31 de diciembre de 2017, la venta quedará gravada por el impuesto ala transferencia de inmuebles (ITI) con la tasa del 1,5 por ciento sobre el precio de escritura", detalla Saénz Valiente. Es decir ese tributo no fue derogado, es aplicable y está vigente sobre los inmuebles adquiridos hasta el último día del año último. De todas formas hay que aclarar que una gran parte de la población no lo paga porque adherían al régimen venta y reemplazo para el caso de vivienda propia", analiza. El tema impositivo es uno de los factores que más preocupan en el mercado immobiliario

Otra realidadimpositiva viven quienes compraron la propiedad a partir de 2018. En este caso,la venta quedará alcanzada por el nuevo régimen dispuesto por la reforma que esel impuesto a las ganancias de 15 por ciento en pesos, por la diferencia entreel valor de compra actualizado y el de venta, en pesos.

"Es decir quelos inmuebles comprados este año, el ITI no corre más al momento de su venta.Una situación diferente es la de aquellas personas que compraron la propiedadaños anteriores y deciden venderla. En estos casos tendrán el beneficio de pagarITI que usualmente resulta una cifra poco significativa", agrega eltributarista. En números, reconoce que cuando la ganancia es mayor al 10 porciento conviene el ITI, si es menor ganancias.

¿Fin del dinero negro?

Un cambio es quecon la nueva legislación, las operaciones inmobiliarias suelen cerrarse conmontos reales evitando así la cadena de dinero oscuro tan habitual en la compray venta de propiedades. Hasta ahora cuando la operación estaba alcanzada por elITI no había necesidad de sincerar el precio ya que el impuesto del 1,5 porciento es sobre lo escriturado.

"Como hoy laley exige que se tiene que pagar el 15 por ciento de la diferencia entre elvalor de compra y el de venta, se manejan cifras reales por ser más convenientepara quien incorpora un bien a su patrimonio", agrega Saénz Valiente yañade "Igual consideración corre para los honorarios profesionales ycostos de intermediarios que en gran medida pasarán a sincerarse".

El problema que plantea el especialista es que como en la práctica las transacciones del mercado inmobiliario se realizan en dólares,existen distorsiones en la determinación de la ganancia sobre la que se aplica el impuesto del 15 por ciento. Si en la actualidad una persona adquiere una propiedad en US$300.000 que con una cotización de $20/US$ representa $6 millones y la vende en 2020 al mismo precio en moneda dura y un tipo de cambio de $30, el inversor no habrá ganado en dólares pero igual deberá pagar el 15 por ciento del monto que se revalorizó la propiedad en pesos.

El cálculo seríael siguiente: por la corrección del tipo de cambio el valor de esa propiedad pasaráen dos años de $6 millones a $9 millones. Luego al monto original ($6 millones)se le aplicará la actualización del coeficiente de inflación que si por ejemploes del 30 por ciento establecerá una actualización del costo llegando a $7,8millones, pero como la vende en US$300.000 que son $ 9 millones, deberá pagarel 15 por ciento de $1,2 millones -la diferencia entre esos $9 millones y $7.8millones- que implican $180.000. "Una ganancia totalmente ficticia",sostiene el tributarista.

La situación de lasempresas unipersonales o sociedades no ha cambiado con la reforma y permaneceel daño de confiscatoriedad afectando el derecho de propiedad que es unagarantía constitucional. "Las ventas de inmuebles están siempre gravadaspor el impuesto a las Ganancias. Si se incorporó el bien antes del 31 dediciembre de 2017, su costo sólo puede actualizarse hasta el año 1992, lo cuales dramático.

Si uno hubiera comprado un local comercial en US$1 millón en tiempos de convertibilidad (que representaban un millón de pesos) y hoy decide venderlo, deberá pagar 35 porciento de la diferencia entre el precio de venta y compra. Es decir vendiéndolo al mismo valor en dólares, el impuesto a afrontar será del 35 por ciento sobre$19 millones (la diferencia entre $1 millón y $20 millones) contemplando una cotización del dólar de $20", analiza Saénz Valiente.

Los artilugios

En los hechos ypara evitar este tipo de situaciones, las empresas hacen venta y reemplazo perosolo implica un diferimiento de impuesto. En algunos casos también se escrituraa un valor menor al real. La noticia es que a partir de 2018 las empresaspodrán, por los inmuebles adquiridos con anterioridad a la reforma -en formaopcional- adherirse al revalúo impositivo. Es decir, pueden modificar el valorregistrado tras una valuación especial realizada por un profesional matriculadoo bien utilizando coeficientes de una tabla de la ley.

Para avanzar eneste proceso deberá abonarse un 8 por ciento como impuesto especial sobre elmayor valor del registrado impositivamente. "Ello es injusto, pues quienesescondieron en la penumbra estos bienes, abonaron solo el 5 por ciento en elblanqueo. Otra inequidad se presenta ante la venta en los dos años posterioresal periodo del revalúo, porque a quienes revaluaron se les restringe el computodel costo. En cambio quienes blanquearon se les permite deducir el total delvalor adjudicado sin restricciones. Por eso es clave en cada caso analizar sies conveniente o no adherir a este régimen", relata Saénz Valiente y finalizaque preocupa también que la empresa debe renunciar a cualquier proceso judicialo administrativo reclamando actualizaciones por inflación.