EFICIENCIA DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS
INFORME BUENOS AIRES 4T17 MERCADO DE OFICINAS
Fecha: 20/02/2018
El Mercado de Oficinas
Con aproximadamente 1,878MMm² totales edificados de stock Clase Ay 1,270MMm² rentables, el mercado de oficinas de Buenos Aires es elmás grande de Argentina.
El cuarto trimestre de 2017 sigue manteniendo la tendencia de bajavacancia, retomando nuevamente la absorción neta positiva. Elporcentaje de vacancia durante el 4T17 se redujo respecto al trimestreanterior, cerrando en 6.23% sobre el inventario disponible.
Respecto al nuevo stock y a la vacancia se incorporó la Torre BancoMacro en el submercado Catalinas-Retiro, con una superficie rentablede 35,000m². El mismo se ocupó totalmente al momento de laincorporación por el Banco Macro.
Respecto a las superficies vacantes en el trimestre anterior, en elsubmercado Sur se ocuparon 2,724m² en el edificio Chile y PaseoColón, quedando 7,534 m² disponibles. En los otros submercados, lavariación de la vacancia fue consecuencia de pequeñas transaccionesen pisos aislados.
El valor de renta promedio aumentó ligeramente respecto del 3T17alcanzando los US$ 27.39/m²/mes
.El cuarto trimestre del 2017 registró el mayor movimiento de todo elaño en lo referente al mercado Clase A de oficinas, en gran medida debido a la reactivación producida después de las elecciones de octubre, mostrando una absorción neta positiva de 46,162m².
Situación Actual
- El valor promedio ponderado de alquiler por m² mensual aumentó ligeramente respecto al registrado en el último trimestre, promediando los US$ 27.39/m²/mes.
- Los últimos cierres de contratos nuevos y renovaciones superan el promedio ponderado, marcando una tendencia en alza para el próximo trimestre.
- El porcentaje de vacancia para oficinas Clase A se redujo respecto al trimestre anterior promediando el 6.23% sobre el total del stock, representando uno de los porcentajes de vacancia más bajos de Latinoamérica.
Valores de renta por submercado
Dentro de cada submercado existen zonas específicas destacadas por sobre el resto del submercado. Un ejemplo de ello son las manzanas ubicadas en Catalinas entre la Av. L. N. Alem y la Av. Madero, que presentan un valor de alquiler mensual promedio que alcanza losUS$40.00/m², mientras que en el resto de dicho submercado el alquiler promedio es de US$29.66/m²/mes.
Lo mismo podemos verificar en el submercado de Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires, en los edificios aledaños al DOT BairesShopping en la intersección de Av. General Paz y Au. Panamericana,nucleando a los edificios corporativos de menor vacancia y mayor renta promedio del submercado. Mientras que el valor promedio del submercado el de US$26.25/m², encontramos propiedades deUS$30.00/m².
Por último en el Corredor Norte de Panamericana se identificannúcleos aislados de demanda, debido a la distribución geográfica y extensión del submercado. Las oficinas ubicadas en complejoscorporativos como Panamerican Bureau, Thames Office Park, Urbana,Optima Business Park, Bureau Parc San Isidro, Edision Officia entre otros, son los de menor vacancia y lo de mayores renta promedio. Por ejemplo, mientras que en este último complejo el valor de renta mensual alcanza actualmente los US$26.00/m², el valor de renta promedio del submercado es de US$23.71/m².
Variación del Inventario
Como nuevo stock incorporado en el 4T17 se encuentra la Torre Banco Macro en el submercado Catalinas-Retiro, con 52,700m² totales y 35,000m² rentables. El porcentaje de ocupación de esta nueva incorporación es del 100% por el mismo Banco Macro, sin superficie vacantes, lo que impacta variando el stock de modo significativo sinaumentar la vacancia.
Se suman así 35,000m² rentables al inventario que impactan con absorción neta positiva de 46.162m² del período, sumando un total de 65,833m² absorbidos en el año.
Se esperan incorporaciones para el primer semestre del próximo año,entre ellas el World Trade Center III en Puerto Madero con 3,825m²rentables, y los edificios Dot Zetta y Coca Cola en el submercado de Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires con 29,000m² y 6,500m²respectivamente, ambos sin superficies vacantes.
En el corredor Panamericana se esperan las incorporaciones de los edificios Olivos Office Center, con 12,000m² rentables, y Nodus II con 8,000m² rentables y Mil Offices en el Corredor Libertador con 12,000m² rentables, sin superficie disponible al momento de este informe.
Informe completo:
http://ingematicamediamanager.prod.ingecloud.com/Handlers/BaseStreamer.ashx?id=i309547
Fuente: Newmark Grubb Bacre
