Actualización de alquileres: por mercado y según Proyecto de Ley


Como habría aumentado el alquiler según el índice propuesto por el proyecto de ley que se encuentra en el Senado? Cómo evolucionó en la práctica según lo comúnmente acordado y cuanto debería haber aumentado para recuperar la inflación?


Fecha: 08/06/2020


Noticias: Cristina Capalbo

 

Desde hace casi dos décadas la mayoría de los contratos de alquileres residenciales se firman por un monto total correspondiente al plazo total del mínimo legal de dos años contemplando pagos escalonados crecientes.

En un principio era usual mantener durante el primer año el monto correspondiente al alquiler inicial y a partir del mes trece el alquiler aumentarlo a una cifra mayor fija que se mantenía hasta la finalización al cumplirse los 24 meses de contrato.

A partir del crecimiento de los índices de inflación el escalonamiento de pagos se abrevió a una periodicidad semestral, incrementándose el alquiler en el mes 7, 13 y 19 del contrato locativo.

Asi, los pagos crecientes se calculan de antemano intentando reflejar y seguir las proyecciones de inflación previstas, con el fin de mitigar la pérdida del poder adquisitivo del monto del alquiler.

Siempre y en todos los casos, el contrato refleja taxativamente el monto del total del contrato por los dos años de vigencia y el correspondiente a los pagos de cada período. Así, tanto el locador como el locatario conocen, desde la firma del acuerdo, el monto exacto expresado en pesos correspondiente a cada mes de los veinticuatro del contrato.

Un nuevo proyecto de ley de alquileres que se trata en estos días en el Senado establece entre su articulado la obligatoriedad de utilizar una única fórmula de actualización preestablecida por dicha ley para actualizar en forma anual el alquiler inicial, extendiendo además la duración de contrato mínima a 3 años.

Más allá de las objeciones que ya se han hecho públicas por distintos sectores a esta ley, resulta de utilidad analizar como hubiera evolucionado un contrato de alquiler vencido recientemente de haberse aplicado la fórmula y periodicidad fijada en el proyecto de Ley en comparación con la inflación real y los escalonamientos que se pactaban habitualmente al momento de inicio de ese contrato de dos años.

Como puede observarse, el contrato de alquiler que debería haberse renovado en marzo pasado, habría finalizado con un valor locativo a febrero de $ 14.144 de haberse pactado un escalonamiento semestral creciente del 15 % y en $ 13.242 si el incremento cada seis meses hubiera sido del 12,5 %, mientras que por el índice fijado por ley aplicado en forma anual habrían correspondido $ 12.753.

Todos estos montos resultan inferiores al que hubiera correspondido para mantener el poder adquisitivo en forma mensual del alquiler del mes inicial del contrato si se hubiera actualizado mes a mes por IPC de acuerdo al índice correspondiente al mes anterior, llegando a un valor locativo de $ 20.567 al mes 24 e incluso también menor de aplicar la actualización por IPC real en forma semestral en lugar de mensual, llegando así a $ 16.066.

Por otra parte, y considerando el monto total nominal de los 24 meses de contrato para cada modalidad de actualización, el correspondiente a la fórmula del proyecto de ley habría perdido un 21,4 % con relación a la inflación mensual del periodo, mientras que con las fórmulas aplicadas en los contratos reales firmados se perdió el 20,2% o el 17,2 % según se hubiera pactado escalonamientos del 12,5 % o del 15 % semestral.

Se demuestra así en forma empírica que la mayoría de los alquileres se actualizaron por debajo de la inflación en los últimos dos años y que hubieran quedado aún más por debajo de aplicarse la formula prevista en el proyecto de ley, donde la periodicidad de su actualización reducida a una sóla vez en el año es la que provoca el mayor desfasaje, además de otras consideraciones que ya son menos objetivas y tienen que ver con las expectativas acerca de la rigurosidad y transparencia futura en la elaboración de los índices a aplicar.

Ahora bien, merece la pena destacar la raíz del origen de la necesidad de actualización, que tal vez quede perdida dentro de tanto debate sin profundidad y de la cual resultan ajenos de responsabilidad tanto los propietarios como los inquilinos que son en definitiva quienes la padecen: la inflación.



Fuente: ReporteInmobiliario.com, 2003-2020, domingo 7 de junio de 2020 .

 

 

 

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